一般社団法人 不動産協会

日本の不動産業

住まい(分譲、賃貸住宅、不動産流通)

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  • 戦後の住宅難への対応からストック活用にも政策が拡大

 国民生活の基盤とも言える「住まい」を提供する住宅事業に関連する不動産事業には、大別すると土地や建物の所有権を販売する「分譲」、賃料を受け取って貸し出す「賃貸」と、土地や建物の売買・賃貸借等の仲介を行う「不動産流通」の3つがあります。
 戦後、戦災による消失等による住宅不足(終戦時で約420万戸不足)は深刻なものでした。さらに1950年代からは、高度経済成長に伴い、大都市への爆発的な人口集中が生じたことで著しく土地需要が増大し、地価が高騰、住宅難はさらに深刻度を増しました。これを解消する切り札として1955年に日本住宅公団(現・(独)都市再生機構)が設立され、ニュータウン建設や新市街地開発等の住宅・宅地開発や集合住宅の「団地」が大量に供給された結果、1968年には住宅ストックの数が総世帯数を上回りました。
 住宅の種類は大きくは集合住宅(マンション)と戸建てに分けられ、ライフスタイルや志向等によって選択することになります。近年、政府はストック活用も重視する方針を打ち出しており、中古住宅の流通やリフォーム・リノベーションの活性化に向けた制度整備も進められています。

分譲 賃貸住宅 不動産流通

分譲

  • 分譲マンションの歴史

 住宅団地開発が活発だった戦後は、分譲は戸建てが中心でした。新設住宅着工統計を見ると、1951年に約5,000戸の分譲住宅が着工されていますが、これは多くが戸建てだったと考えられます。その後、日本住宅公団が団地型のマンションを供給を開始するなど、徐々に分譲住宅の着工数は増え続け、1969年には10万戸を突破します。
 このような時期に、利便性の高い東京都心部で高級なマンションの分譲が始まり、大手の不動産事業者もマンション分譲に参入しました。1970年からは住宅金融公庫(現・(独)住宅金融支援機構)によるマンション融資がスタートし、数々の高層マンションも登場して、分譲マンションが市民権を獲得しました。
 1985年には分譲住宅約22万戸中、約12万戸がマンションとなりました。1992年には定期借地権制度(※)も創設、これを活用したマンションも供給されるようになりました。
 1990年代のいわゆるバブル崩壊の後には、法人の事業の再構築等による工場や社宅の売却が進み、跡地での分譲マンション開発が進みました。中でも都心部、特に湾岸エリアでは、数多くの超高層マンションが開発されています。
 こういった法人の土地売却が一段落した後には、都心や駅前等での再開発案件等が増加しています。

  • 多様化する住まいのニーズ

 近年、少子化・高齢化が進展する中、世帯構成やライフスタイルの変化等により、住まいや住生活に関するニーズは多様化しています。そうした中、分譲マンションの購入層は従来のファミリー層のみならず、DINKS・シングル、そして郊外の戸建てから交通利便性の高いエリアに住み替えるリタイア層等にまで広がりを見せています。
 また、高い生活利便性を求めたり、多様化するニ ーズに対応して、大規模な敷地に商業施設等と複合的に開発される物件や、共用施設を充実させた大規模物件、環境共生・省エネを重視した物件、職住近接等に対応したコンパクトタイプの物件等、さまざまな企画のマンションの供給が行われています。さらに、2011年に発生した東日本大震災等で住まいの安心・安全に対する意識が高まる中、マンションでは免震・制振構造の採用、非常用電源の確保、防災備蓄倉庫の設置などの取組みも多く見られるようになっています。

  • ストック増加と老朽マンションの建替え

 分譲マンションのストックは年々増加しており、累計で640万戸を超えています。この中には、建築基準法の制定後、日影規制の導入や、数次にわたる耐震基準等の強化等があり、既存不適格となった高経年分譲マンションも少なくありません。さらに近年の住設機器・工事手法・デベロッパーの商品企画の進展等で、エレベーターがない、配管の刷新が困難等、陳腐化が進んだマンションもあります。こういった場合には、建替えが選択肢に入ってきます。
 国土交通省は2002年に区分所有法を改正して建替え決議の要件を緩和すると共に「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」を施行。建替え決議を実施したマンションは、建替組合を設立し、そこを主体に建替え事業を進められるようにしました。2014年には、5分の4の多数決により区分所有関係を解消し土地を売却できる「マンション敷地売却制度」を盛り込む同法の改正が行われ、マンションを商業施設等の他の用途に再生することも可能としました。しかし、合意形成の難しさ、日影規制の問題などがあるため、マンション建替えは、国の掲げる目標ほど進んでいない現状です。

  • 高まるマンション管理の重要性

 分譲マンションの敷地および共用部分の管理は、区分所有者により構成される管理組合がその責任と負担で行うことが原則とされています。多くの場合、管理組合は管理業務を行うための費用を管理費として区分所有者から徴収し、マンション管理業者に業務を委託しています。
 建設省(現・国土交通省)は1982年、マンション管理規約のモデルとなる中高層共同住宅標準管理規約(現・マンション標準管理規約)を作成。以降、時宜に応じて改正を実施しており、これに基づき多くの管理組合が、長期修繕計画を策定して修繕積立金を区分所有者から徴収し、計画的な修繕を実施することでマンションの維持保全を行っています。
 他方、区分所有法等の法・規制が、分譲マンションの進展に追随して整備された経緯があるため、法整備以前に建てられた高経年分譲マンションの中には管理組合が存在しない、あるいは機能していない、いわゆる「管理不全マンション」も見受けられており、問題となっています。

マンションフロー図
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賃貸住宅

 戦後は、住宅不足に対応して、公団公社による公的賃貸住宅の供給が主流でしたが、その後民間による良質な賃貸住宅へと移行しており、都心部においては高級賃貸住宅市場もマーケットとして成立するようになりました。
 近年では、少子化・高齢化への対応やニーズの多様化、人口減少等、賃貸住宅市場を取り巻く環境も変化しており、こうした変化に対応すべく、さまざまな取組みが進められています。例えば、原則として60歳以上の方を入居対象とした生活相談や安否確認付きの「サービス付き高齢者向け住宅」(2011年より登録制度がスタート)等の高齢者向けマンションの整備や、また、留学生の増加や進学率の向上等を背景とした学生向けの需要に対応した大手事業者等による学生向け賃貸マンションの開発も行われています。

不動産流通

  • 不動産流通業の近代化

 不動産流通事業とは、土地や建物の売買・賃貸借等の契約の仲介(媒介)を行う事業で、その歴史は古く、不動産業の原点と考えられています。
 戦後の混乱期には不動産取引をめぐるトラブルが多発したため、1952年、顧客の利益の保護や不動産業の健全な発達を図ることなどを目的に、事業者の登録制等を導入した宅地建物取引業法(以下、宅建業法)が制定され、さらに1964年の改正で事業者の免許制度が導入されました。その後1960年代後半にかけて、人口の大都市圏への集中、住宅需要の拡大等に伴い、不動産流通事業者の数は急激に増加。大手不動産事業者も参入し、不動産流通業の近代化と共に大手と中小の分野調整等も社会的な注目を集めました。
 1980年には、不動産仲介の当事者同士の契約関係を明確にしなければならないという社会的な要請に対応するため、宅建業法が改正されて一般・専任媒介契約制度(※)が誕生しました。これによって一定の事項の書面化等が定められ、専任媒介契約は「流通機構」へ登録することになりました。そして、不動産物件情報の共有化を推し進めるために1990年には専属専任媒介契約制度(※)がスタート。この契約の取引について、流通機構を需給圏域ごとに一本化した「指定流通機構」(レインズ=REINS[Real Estate Information Network System])への登録が義務付けられました。
 国は不動産流通市場の活性化に向け、消費者が安心して既存住宅を選択・購入できる環境づくりをするべく、さまざまな施策を打ち出しています。2018年には、宅建業法の改正により、媒介契約締結時・重要事項説明時等において、「建物状況調査(インスペクション)」の斡旋の可否、行った場合の結果の概要を、仲介する不動産事業者が説明する義務が課されています。

不動産仲介業務の流れ
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  • ストック時代におけるリフォーム・リノベーション

 2006年には住生活基本法が制定・施行され、住まいに関するニーズの多様化や数的なストックの充足等も踏まえ、国の政策は「リフォーム」や「リノベーション」といった既存ストックの活用にも力をいれるようになりました。
 リフォームが「改修」を意味するのに対して、リノベーションは「既存建物を改修してなんらかの新しい価値を付与する」という意味で広く使われています。不動産流通業界では、仲介する際にリフォーム・リノベーションもセットで提案するビジネスモデルが増えています。また分譲事業者の中には、既存建物を購入してリノベーションして売却する、買取再販事業を手掛ける事業者も増えてきています。
 2016年には専門家による建物状況調査(インスペクション)の活用を促す宅建業法の改正が行われ、2018年には、国土交通省に登録した事業者団体が定めるリフォーム計画等の基準をクリアした物件に対して、国が商標登録したロゴマーク(標章)の使用を認める「安心R住宅」制度もスタートしています。
 質の高い新規の住宅ストックの創出と相まって、こうした既存のストック活用が進むことが期待されています。